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壊れていない古い設備を「交換してほしい」と言われたらどうする？①

古い設備を交換するなら故障する前に

2020年4月、民法改正により第611条「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」の内容が「賃料減額請求制度」から「当然減額制度」に変更されました。

※賃借物の一部が故障などにより、使用できなくなった場合、入居者に過失がなければ、その分の家賃を減額できるというものです。

日本賃貸住宅管理協会が作成したガイドラインでは、ガス給湯器の故障によりガスが使えない場合、4日目から日割りで10％家賃が減額されます。エアコンが作動しない場合は4日目以降、1ヵ月あたり5千円の家賃減額となります。

設備に関しての不調の訴えがあった場合には、早めに現地を確認し、故障によって家賃が減額になる前に修理交換してください。

念のため、重要事項説明書の記載事項を再確認しよう

設備の交換を求められたら、まずは重要事項説明書の記載事項を確認します。「建物の設備の整備状況」という項目に記載された設備が故障した場合、オーナー側に修理・交換する義務があります。

以前の入居者の「残置物」に関しては重要事項説明書に記載されていないことがほとんどで、この場合、オーナー側には交換はもちろん、故障の際は修理の義務もありません。故障していない設備の場合は対応が異なるものの、「建物の設備に該当するか」どうかは必ず押さえておきましょう。

また、設備の型式や内容が重要事項説明書に記載のものと一致しない場合も、交換を余儀なくされることがあります。

もしも新品に交換する事になったら

入居者の声を受け、設置から10年以上のエアコンを交換するとします。この場合はどのようなエアコンを設置すれば良いのでしょうか？費用はどのくらいかかるのでしょうか？相場を把握しておくことも大切です。

費用対効果を踏まえて新品を選ぼう

「設備交換してほしい」という入居者の要望に応える場合でも、入居者の希望を全て受け入れる必要はありません。賃貸物件の賃料に合わせて、それに応じたグレードの品物を設置します。

グレードの高いものを希望された場合は賃料のアップも検討する必要があります。

入居者の満足度を高める為であっても、費用対効果、適正な収益を考えて実施することが大切です。

次回は➂で「設置工事の費用相場」などのご説明を追加していきます。

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